二手房交易的时候，经常会遇到交易的房子贷款还没还清的情况，买房人自然就提出质疑，这样的房子究竟能否进行交易呢？
市民王先生是一名上班族，前段时间通过房屋中介介绍，在太原晋源区某小区看好一套房子，房子的面积以及格局都特别满意，价格方面也能接受。唯一的缺点就是房子还有贷款没还清，但是房东拿不出那么多钱来一次性还完贷款，就提出先由王先生出钱替房东还贷，然后这个钱从购房的首付款中扣除，中介给居中担保。
王先生说：“我现在手里仅有一份和中介公司签订的购房协议，我敢垫资购买吗？对于垫资的形式我很是担忧，但房子都看好了，合同也签了，如果不出钱的话，这套房子就交易不成了。中介的说法是，要想过户就必须将贷款还完，解除抵押才行，这个倒是很简单，拿钱去银行提前还贷就行了。但是房东拿不出那么多钱来一次性还完贷款，就要求我出剩余的钱替房东还贷，这个钱从我购房的首付款中扣除，中介给我做担保。具体流程是，房东向贷款银行申请提前还款，我支付剩余还款金额作为首付款，并签订房屋买卖合同。银行贷后管理中心出具解押材料，将原房主的房子解押出去，房东前往房屋所在不动产登记中心解押，房东拥有房子的所有权。接下来才能进入二手房交易的流程。”
对于王先生的担忧，房屋中介给出的答复是：“这种是比较常见的方法，也就是在房子确定有买家买了，然后通过和买方协商，用买方的首付款来还业主的贷款，因为买方的首付早晚都是给房东的，所以这样就不需要去借钱或者花钱找第三方来还款了。但是因为这样做有一定的风险，所以这个只能和买方协商，如果买方同意帮忙还按揭，那么就是最简单的，也不用花钱，如果买方不愿意，或者买方的钱不够还贷款，那就只能用其他的方法还贷了。”
记者从太原市不动产权登记中心了解到，贷款没还清的房子处于抵押状态，抵押权在银行那里，需要还清贷款，解除抵押后才能正常买卖。即按照规定，按揭贷款买房的，应在办理产权登记后，办理房产抵押登记，银行作为抵押权人，会得到《房屋他项权证》。所以，在办理产权抵押登记后，《房屋产权证》由房屋买受人收执，而银行所持有的是《房屋他项权证》。已办理抵押登记的房产，在贷款未还清之前，其房产档案中一直有抵押登记的记录，是不允许买卖的。按照法律规定，对于银行贷款未还清的房产，只有将剩余房贷还清后，解了抵押才可以出售。也就是说，贷款未还清的房子是不可以出售的，但是可以通过提前还贷的方式还清房贷再进行交易。
太原中环地产某门店邓经理表示，“一般情况下，解押时，多数卖方会要求使用买方首付款进行解押，这种方式风险性大，因为买方支付首付款之后，无法确定卖方能否按时办理解押，或者在撤销抵押之前，房屋随时会被法院查封或者拍卖。最为稳妥的解押方式是解押款由卖方自行出资，或由第三方垫资。先由卖方自行出资解押，在撤销抵押登记之后再进行正常交易。如果卖方资金不足，也可以通过第三方垫资进行解押，关于垫资费用，即使双方协商由买方承担，买方也要尽量争取由卖方先行支付，因为解除抵押之前的风险原本就由卖方承担，待交易完成之后买方再将垫资费返还给卖方。”
那么，对于有贷款未还清，在银行仍有抵押的房屋，如果交易，会存在诸多风险。如何规避风险，安全交易呢？
邓经理表示，卖方办理撤押手续之前，买方切莫支付首付款。撤押手续有既定流程，还清贷款与撤销抵押之间有半个月左右的时间差，半个月之内，无论是卖方还是银行，都有可能对房屋进行处分。因此，首付款要在撤押手续办理完毕之后再向卖方支付。买方向卖方支付首付款时，要选择第三方资金监管的方式，由第三方对首付款进行冻结，当解冻条件达成时，再进行资金解冻，这种方式可以促使卖方积极办理撤押手续，并主动配合买方办理过户手续。总而言之，购买有贷款的房产存在风险，所以购房者在进行购买时一定要谨慎，把控好解押款和首付款这两个款项，尽可能的降低风险。
本报记者 秦昕
【责任编辑 郝帅】
