城市更新是城镇化发展的必然过程，是推动城市高质量发展的重要举措。随着“三大工程”的提出，城市更新行动加速推进，各地提出具体建设目标。城市更新是未来政策支持的方向，具有广阔的市场空间，也是房地产企业适应新的发展模式，推进企业转型发展、高质量发展的重要赛道。

一、基本背景

改革开放40多年间，随着城镇化率不断提升，城市更新被提升到前所未有的高度。党的十九届五中全会提出实施城市更新行动，并将“实施城市更新行动”首次写入五年规划。主要包括民生工程、“里子”工程和安全工程三个大类。

（一）政策层面。国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中提出，到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务；2022年初以来，从中央到地方城市更新政策密集发布，为城市更新的实施构建了良好的政策环境。

（二）社会层面。当前城镇化率达到65%，城市增量扩张已到达瓶颈，外围供地受到限制，城市更新将成为城市供地主要方式；同时随着居民收入和消费水平的提升以及对生活品质的追求，为城市更新的实施奠定了坚实的基础。

（三）市场层面。传统房地产行业发展几近饱和，主要城市二级市场竞争激烈，招拍挂获地难度较大，较多一线房企选择发展特色地产来拓宽获地渠道，而城市更新作为特色地产的重要组成部分，是众多房企必争赛道。

（四）区域层面。北上广深等一线城市早就开始了城市更新运营模式的探索，北京积极探索社会资本参与的新模式和新路径，推进地上地面地下空间一体化改造提升；上海以理念创新、方法创新推动城市更新的模式创新，大力推进“两旧一村”改造，完善“三师”负责制、规划土地、标准规范、财税金融等更新政策。

二、现有城市更新项目调研

笔者有幸参加了某国企开发的深圳公馆项目，对该项目进行复盘，分析项目成败的原因，总结了一些经验及教训。

（一）项目基本情况。项目位于深圳市龙岗区，总用地面积约4.5万平方米，分三期开发建设，其中一期于2014年12月已完成竣工备案，2015年10月售罄，2018年7月完成。

（二）项目开发经验。一是项目所处深圳热点片区，对区域选择有较为准确的研判。二是项目总体开发节奏安排合理，过程管控方法得当，节点推进顺利，同期项目中获得“最快项目推进奖”。三是项目注重风险防范，及时调整开发策略，避免了后续可能出现的风险。

（三）项目开发问题及教训。一是对区域及市场的变化不够敏感，仅获得部分收益便退出项目。二是总体开发周期过长，历时13年，跨越多个市场周期，也错失了一些机会。三是前置设计条件因未充分调研，造成方案设计、施工图设计等失准，最终导致成本增加。

三、城市更新开发策略建议

房地产企业积极参与城市更新业务，不仅能深入融入城市发展，高效开展区域深耕，更能开辟多元化发展路径，提升企业综合开发实力。

（一）深耕区域，建立良好的工作机制。当前城市更新项目多集中于北上广深等核心城市，由于地区差异性原因，不同地区的城市更新政策往往相差较大，甚至同一城市的不同区域也可能采用不同的政策和推进方式。必须依照区域特性，深入进行区域政策研究及解读；开展区域深耕，寻找优质外部资源，建立良好的工作机制，打造专业化、属地化城市更新团队，提升城市更新项目综合开发实力。

（二）慎选板块，做好风险预估。项目区域的选择很大程度上决定着项目的成败，谈判阶段要充分分析项目所处的区域、人口、经济、产业、政策等因素，慎选板块，做好深入的市场研判和充分的风险预估，理性分析项目配套的兑现度，选择安全系数高、未来规划发展可期的区域及板块。

（三）充分调研，及时把握市场动向。城市更新项目往往周期较长，期间市场变化可能性较大，不确定性因素较多。要充分做好动态调研，根据项目进展及其变化情况，做好调整项目可行性研究报告及相关测算的方案，确保项目方案贴合市场现状。若市场出现较大变动以及风险，需根据市场情况调整项目开发方案，及时规避风险。

（四）强化法审，建立风险预警机制。城市更新项目较为复杂，涉及规划政策较多，存在大量风险事项，要把风险防范贯穿始终。如在合作协议及合同签订过程中，强化法审流程，在合同条款拟定过程中做好风险控制，设立完善的退出机制等。

（五）聚焦策划，统筹项目推进节奏。城市更新项目流程长、节点多，项目整体节奏较难把握。要在介入前期进行全方位分析调研，充分考虑项目的重点和难点，根据现有情况制定相对完善可靠的项目推进计划。建立节点延误预警机制以及节点完成考核机制，确保项目按照推进计划顺利推进。

（六）提升能力，打造专业化城市更新团队。城市更新是系统性工程，具有周期长、体量大、手续繁、拆迁慢、运营难等特点，需要具备极强的专业素质和能力，需要提升拆迁推进、设计建设、招商运营等全链条专业能力，打造专业化城市更新团队。

四、结语

在房地产新模式下，城市更新蕴藏着广阔的市场空间，但因其投资大、周期长、关系复杂，给项目开发带来了一定难度。因此，房地产企业在城市更新项目拓展过程中，要深耕区域、慎选板块、充分调研、强化法审、聚焦策划、提升能力，确保抓住城市更新的发展机遇。

 （袁小敏 作者单位：北京建筑大学）

【责任编辑 陈畅 实习生 帖清修】