近期，“以旧换新”成为了热词。值得一提的是，家电以旧换新在生活中习以为常，很多人却不知道房子也可“以旧换新”。那么，商品房“以旧换新”是什么？“以旧换新”怎么换？为何要实施购房“以旧换新”？
近日，山西省住建厅等9部门联合印发《2024年山西省房地产稳市场防风险促转型专项行动方案》（以下简称《方案》），《方案》提出扩大有效需求，促进房产销售，即加大对新市民的吸引力度。支持将库存商品房回购用作保租房，加大公积金支持力度，引导购房“以旧换新”，同一地级市范围内具有出售自有存量住房，有购买新房意愿的群众，可享受“以旧换新”服务，优先锁定新房房源，同步出售自有存量住房，提升置换效率、兜底置换风险。
“以旧换新”是什么？锁定新房源，同步出售旧房子
商品房“以旧换新”购房政策，是全国各地推出的购房政策，即购房者可先锁定新房，再由中介进行旧房销售，或者由房企、第三方直接收购旧房，部分城市同时还提供换房补贴。
对于商品房“以旧换新”购房政策，太原市民杨先生说出了自己对政策的疑虑：“买房对于个人和家庭来说无疑是件大事。想置换新房，手头资金不充足，若等着旧房子先卖掉，心仪的新房已售出怎么办？”
记者在采访中了解到，“以旧换新”核心条款之一是帮助业主尽快卖掉旧房。杨先生说：“自从‘以旧换新’购房政策在全国多地实施后，我就一直关注。参与‘以旧换新’客户主要是想快速卖出旧房，我也咨询过太原的房产中介公司，得到的答复是，目前，二手房成交价格不理想，如果要达到快速交易的话，只能降价出售。”
对于锁定新房源，杨先生说：“太原市的改善型楼盘数量不断增加，近期亮相的新楼盘、新房源中可选项目非常多，大部分项目的首付已经是两成了，二套房才是三成的首付，并且太原楼市的房贷利率也在下调，对于我来讲，购买新房和出售旧房可以同时进行。先用自己的存款交了新房的首付，余下的房款办理贷款，等旧房出售后，我就可以一次性把新房的贷款结清。”
中环地产兰亭御湖城店相关负责人表示：“近期，该小区出售房子的人很多，其主要是属于改善型的客户，在其他新楼盘看好面积较大的房子，把现有的住房出售后补齐新房的差价。大部分挂牌销售的旧房与新房的差价并不大，旧房售出后获得的房款能覆盖新房总价的70%以上，加上客户也有一定的经济积累，承担的经济压力不会很大。锁定意向房源的周期往往在2个月左右，意味着卖房周期也在2个月左右，但二手房却很难在2个月内卖出。因此，很多客户在出售房子时就降低挂牌价，以期来实现快速出售的目的。”
针对杨先生的疑问，我省出台并实施的《方案》中明确，引导购房“以旧换新”，同一地级市范围内具有出售自有存量住房，购买新房意愿的群众，可享受“以旧换新”服务，优先锁定新房房源，同步出售自有存量住房，提升置换效率、兜底置换风险。
“以旧换新”怎么换？“以旧换新”属于改善型住房政策
今年“五一”期间，从忻州来太原看房的赵先生表示，趁着假期想尽快把房子定下来。“最近，购房有很多的优惠力度，通过各种优惠政策，我算了一下，平均每平方米降了300多元，我没有犹豫果断出手了。我们在太原买房，忻州的公积金也能贷款，很方便的。在太原定房后，我就把忻州的房子挂牌出售了，等忻州的房子出售后可直接给新房补齐差价。”
对于赵先生的异地购房，实现“以旧换新”这一购房举措，是享受的太原市2022年5月24日就出台的《关于促进房地产业良性循环和健康发展的若干意见》，该政策中就明确，太原、晋中、忻州、吕梁、阳泉5个城市住房政策互通共享，区域内居民购房时享受和太原居民同等住房支持政策。5个城市户籍居民家庭在太原六城区范围内拥有一套住房，购买第二套新建商品住房时，不用提供落户、社保、纳税等相关证明。在六城区已有两套以上（含两套）住房，如果属于多孩家庭、投亲养老家庭通过“以小换大”“以旧换新”等方式购买改善性新建商品住房的，可将原有的一套住房挂牌后再购一套新建商品住房。
由此看来，“以旧换新”政策对于太原市民来讲，并不是新的政策。有了“换新’的动作，尤其是对于有改善需求的购房群体，可以激活新盘的销售。
近日，记者以购房者身份采访太原多个在售楼盘项目了解到，通过“以旧换新”方式购买新房并无特别限制，在售房源都可以选，全款或者按揭贷款的付款方式都可以，届时二手房出售后可以直补齐差价。
太原市某知名在售项目的销售置业顾问董先生说：“‘以旧换新’政策在太原房地产市场中处于探索阶段，但究其本质来讲，属于改善型住房政策。对于我们销售来说，避免不了和房产中介机构打交道。在具体实践中，我们为了提升置换效率，促进房产销售，客户会先选定有意向的项目，到现场了解房源，有意向购买的话，就可以与房地产开发企业、中介机构签订三方协议，对他的旧房进行销售。缴纳新房订金后，他看中的房源在3个月内将处于锁定状态。如果3个月内，他的老房源销售掉，我们的新房源会顺利成交；如果旧房没有卖掉的话，我们会做无忧退房的处理，不用收违约金。”
引导购房“以旧换新”加快去库存，释放住房消费需求
目前，很多居民有以旧换新、以小换大的意愿。但最大的阻碍在于现有住房不好出售，交易周期长、手续繁琐。那么，为何要实施购房“以旧换新”？
采访中，一些房地产企业纷纷表示，“以旧换新”政策它不是简单的中介帮忙卖二手房和买新房。一个重要区别就是旧房的出售是有兜底机制的，这就使得换房的确定性增加了，对于房企加快去库存和改善型住房消费需求释放等都有积极的作用。
董先生说：“今年以来，在一系列政策作用下，房地产市场出现积极变化。主要得益于政策的持续发力，合理购房需求得到了释放。从供给端来看，太原市启动房地产融资协调机制，房企资金紧张得到了缓解；从需求端来看，降低首付比例和房贷利率、降低公积金贷款门槛等多方面政策的合力，降低了购房成本，促进了房产销售。”
据房天下数据中心统计：2024年4月太原楼市均价11781元/平方米，环比上涨0.74％。其中，杏花岭区4月均价8835元/平方米；小店区4月均价13440元/平方米；迎泽区4月均价11992元/平方米；尖草坪区4月均价8038元/平方米；万柏林区4月均价10782元/平方米；晋源区4月均价13875元/平方米。
怎样能使“以旧换新”更便利顺畅？太原不动产登记中心的工作人员表示，目前太原市实施的“带押过户”政策值得进一步推广，更受买卖双方欢迎。所谓“带押过户”是指在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款有效衔接。
为促进住房“以旧换新”政策落地，我省出台并实施的《方案》中明确，因城施策、一城一策、精准施策，优化供给结构，扩大住房消费，完善基础制度，扎实推进保交楼，促进房地产市场平稳健康发展，构建房地产发展新模式，更好发挥房地产业稳经济、保民生的双重作用。有力有序推行商品房现房销售，加快制定实施商品房现房销售工作方案，推动房地产业转型发展。太原、晋中两市将引领带动，优化国土空间布局和住房供给结构，发挥国有平台公司的示范带动作用，规范发展住房租赁市场，加大保障性租赁住房筹集力度，稳步推进城镇开发边界内城中村改造，并率先规划建设配售型保障性住房。（秦昕）
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