随着部分住宅楼逐渐老化，维修成了居民关心的大问题。有居民找到物业公司要求维修，物业公司却表示，住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修应当使用住宅专项维修资金。住宅专项维修资金是专项用于住宅共有部位、共有设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，被称为房屋的“养老钱”。

不过，有不少市民反映，住宅专项维修资金申请门槛高、手续繁杂，存在使用不顺畅、收支不透明等问题。《山西省住宅专项维修资金管理暂行办法》将于2月1日起正式实施，并明确维修资金的使用，应当遵循业主决策、方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，以保障保修期满后的住宅共有部位、共有设施设备安全及正常使用为目的，不得挪作他用。

维修资金使用麻烦

电梯故障；消防设施故障；屋面、外墙渗漏；产权归业主的二次供水水泵运行中断；排水设施堵塞、爆裂；楼体外立面存在脱落危险等等，不仅影响小区居民正常生活，还会影响业主的生命财产安全。有了“病”就得花钱治，这些比较大的“病症”，不约而同地指向住宅专项维修资金。

2023年，家住太原市晋源区义井街道某小区的张先生家墙面出现渗水的情况，后经物业工作人员排查发现，是楼顶出现了渗漏的情况才导致张先生家墙面出现渗水。随后，物业工作人员在单元门口贴了通知，让每户平摊160元维修费用。

“均摊的钱确实不多，但我想着之前交过房屋维修资金了，就想问问这个钱能不能从这里面直接扣。”张先生问过物业以后，得到的答复是，维修资金用不了。原因是流程繁琐，如果想要动用房屋维修资金，需要三分之二以上的业主同意，还得有人出面牵头、跑多个部门办手续，这样的麻烦事自然鲜有人自愿承担。

张先生说：“物业告知我，如果坚持要用，就得自己去跑手续，物业只能是配合。听了物业的解释，我作为业主都嫌麻烦。”

采访中，该物业的负责人表示：“如果由物业出面申请使用维修资金，就得由三分之二以上的业主签字同意，单征求意见这一项工作就会被卡住，之前其他楼我们试过，签字这事很麻烦。如果是业主个人申请，流程相对会简单些，所以我们建议是他自己申请，如果中间需要盖章或者开证明，我们会配合的。”

物业费和维修资金有区别

在采访中有业主提出质疑：“明明交了物业费，为什么还要使用维修资金？”不少居民都对住宅专项维修资金表示不知道、不了解。两者到底有什么区别呢？

张先生说：“物业公司收了物业费，就应该承担相应的责任，而不是一味地去推脱责任，就我一栋楼的楼顶出现了渗漏情况，完全可以使用物业费进行维修，我缴纳的物业费里面就包含了共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护。”

对此，山西德为律师事务所任毅律师介绍，物业费和住宅专项维修资金的区别主要体现在使用范围上。物业费是指物业管理人提供物业服务，接受物业服务的业主根据物业服务合同应支付的费用，主要范围是用于物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护，比如日常卫生清洁、安保秩序、绿化养护及其他设施的日常运行保养等。而维修资金则专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，范围一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面等。

“维修资金的所有权是全体业主，而物业费的所有权是物业公司。维修资金并不包含在物业服务费中。”任毅说道。

党建引领社区治理共破难题

针对维修资金使用难问题，任毅表示：“一个重要原因就是使用维修资金要组织召开全体业主大会，但对于超大规模小区，几乎不可能。”

任毅认为，破解维修资金使用难问题，需简化申请审批流程和加强监管需要齐头并进。申请事由符合维修资金的使用条件，并且在政府的牵头下进行才能事半功倍。此外，各级主管部门向业主宣讲住宅专项维修资金政策、引导业主主动参与住宅专项维修资金使用。通过多元化监督，促进住宅专项维修使用更加规范。

随着晋源区义井街道三巷社区十六中家属院小区提质改造竣工，这桩难题变易事，社区书记张金玉表示：“以党建引领带动居民自治，让大家有事‘一起商议一起管’正是破解老旧小区治理难题的有效途径。在居民的共同商议下，小区品质提升工程以惠民为出发点，将路面沥青铺设、消防设施更新、绿化整理、停车位划线、楼道灯更换、单元门翻新等10余条内容纳入必改项目，统一规划，综合改造。通过民主议决，最终全体业主中，使用维修基金改造意愿率达80%。”

张金玉表示，全额使用维修基金进行既有小区品质提升，是党建引领社区治理共破难题的新模式，在维修基金充足和充分尊重民意的前提下，用得其所，值得推广。

明确了维修资金交存和使用

稳步推进老旧小区改造，进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区改造和老旧住宅电梯更新改造中的作用。《山西省住宅专项维修资金管理暂行办法》明确，在交存方面，商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％。业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%。新建商品房在办理网签备案时由建设单位代为足额缴纳维修资金，存入维修资金专户；未出售的房屋，由建设单位在办理竣工验收备案前足额缴纳首期维修资金，存入维修资金专户，待房屋交付时凭维修资金专用票据向业主收取。建设单位应当在签订房屋买卖合同时向购房人说明维修资金交纳事宜，并将该内容约定为合同条款。

在使用方面，申请人编制维修资金使用方案，并在表决前提前15日通知业主，同时在物业管理区域显著位置公告。使用方案应当包括维修项目基本情况、费用预算、列支范围等；维修资金使用方案应当经维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，表决结果在物业管理区域显著位置公示7日；申请人持业主表决结果和使用方案等资料，报维修资金管理机构、售后公有住房维修资金管理部门申请列支，所在地街道办事处（乡镇人民政府）协助做好资料审核和现场查验；维修资金管理机构、售后公有住房维修资金管理部门及时将维修资金划转至维修单位。

省住房和城乡建设厅房地产市场监管处处长李志峰表示，维修资金管理机构、售后公有住房维修资金管理部门应当至少每年公布一次维修资金交存、使用、增值收益等情况，并接受业主、公有住房售房单位的查询。业主、公有住房售房单位对维修资金公布和查询结果有异议的，可以申请复核，维修资金管理机构、售后公有住房维修资金管理部门应当自收到申请5日内予以书面答复。

本报记者 秦昕

【责任编辑  王大元】